ドバイの不動産市場に参入する際、所有権の種類や管轄機関、外国人に課される制限など、多彩な法的枠組みを理解することは不可欠です。例えば、法的に定められた所有形態（フリーホールド／リースホールド）、賃貸契約の登録制度（EJARI※1）、登記と管理を担うDLD※2・RERA※3など、それぞれの機関・制度は異なる役割を担い、取引の安全性を支えています。本記事では、それら法律構造と最新の動向を整理し、日本人投資家にも分かりやすく解説します。
※1 EJARI（エジャリ）はアラビア語で「私の賃貸」の意味 ※2 Dubai Land Department／ドバイ土地局 ※3 Real Estate Regulatory Agency／不動産規制機構
不動産管理・賃貸法の基礎
ドバイの賃貸市場は、2007年法第26号および2008年第33号に基づく「賃貸借法」により厳密に規制されています。これらの立法により、家主とテナントの権利義務が明確化され、無断の家賃値上げや契約違反を抑止する仕組みが構築されています。また、賃貸契約の登録制度「EJARI」が義務化されたことにより、契約内容はデジタル的に公式記録として一括管理され、当事者間のトラブル時には、その証拠力が非常に強いものとなります。これらにより、ドバイの賃貸取引は透明性と安全性を伴ったものとなっています。
賃貸契約登録制度（EJARI）
EJARI（エジャリ）は、RERAが運営する賃貸契約のオンライン登録システムであり、2010年3月以降すべての賃貸契約の登録が義務付けられています。未登録の契約は、賃貸紛争解決センター等で法的に保護されず、居住ビザ申請や公共サービスの利用にも制限が生じるため、登録することは必須です。
外国人の不動産所有法（Freehold／Leasehold）
2006年の法第7号（Law No. 7 of 2006）の制定により、ドバイでは指定されたエリア内において外国人もフリーホールド所有が可能になりました。この制度により、一定区域であれば永続的に所有権を保持でき、賃貸や担保に出すことも法的に認められています。さらに、リースホールドや使用権（usufruct／ユースフルクト）として最長99年間の利用権を取得できる形態もありますが、そのいずれも、DLDで正式に登記されなければ法的効力を持ちません。
指定フリーホールドエリアとは？
初期にフリーホールドが認められた代表的なエリアとして、パーム・ジュメイラ、ドバイ・マリーナ、ダウンタウン・ドバイ、ジュメイラ・レイク・タワーズ（JLT）などがあり、その後、Dubai Sports CityやInternational City、アル・フルジャン（Al Furjan）といった地域にも拡大しました。これらは投資需要が高く、開発が進んでいる戦略的な地域です。
登録手続きとオクード（Oqood）システム
オフプラン（未完成）物件の購入時に適用されるOqood制度では、売買契約（SPA）をDLDのOqood Interim Registerに登録してはじめて、正式な買主として認められます。これにより二重売買や詐欺的取引を防ぐとともに、エスクロー口座の利用と併せて、購入者の資金と権利が保護されます。
不動産取引法と土地登記制度
土地・不動産の取引においては、ドバイ土地登録法（Land Registration Law）に基づき、DLD（Dubai Land Department／ドバイ土地局）が中心となって、登記を通じて所有権の証明を行っています。登記がなされて初めて、所有権は法的効力を有し、取引時や紛争時における信頼性を担保します。また、オフプランの場合はOqood証明を伴った登記が必須で、双方の安全な取引を可能にします 。
登録制度による所有権の証明
DLDの登記簿やOqoodなどは、ドバイにおける所有権の公式な証拠であり、登記がない場合は権利が認められないか、証明力が著しく低下します。
規制機関：DLDとRERAの役割
DLD（Dubai Land Department／ドバイ土地局）はドバイ不動産取引の根幹を担い、登記や監督、紛争対応、政策の整備などを統括する機関です。その下部機関であるRERA（Real Estate Regulatory Agency／不動産規制機構）は、2007年に設立され、不動産広告、開発者・ブローカーのライセンス管理、賃貸規制、エスクロー制管理といった実務のルール策定と監督を担っています。これらにより、透明性が高く、投資家に信頼される市場環境が保たれています 。
不動産ブローカー・管理業者のライセンス義務
RERAは、不動産業者（ブローカーや管理会社）に対し定期的な登録・ライセンス更新を制度化しており、これにより業界の信頼性とプロフェッショナリズムが保たれています。
最新動向と法改正（2025年）
2025年現在、ドバイ政府とDLDは不動産取引のさらなるデジタル化を進めており、EJARIのWhatsAppによる登録（AQARIプラットフォーム）など、アクセス性の向上に積極的です。また、エージェント認可の強化、オフプラン契約における透明性向上など、取引の信頼性を高める改革が進行中です 。
商業用企業の不動産所有（フリーゾーン企業）
一部フリーゾーン企業、例えば、アブダビ首長国のマスダール・シティ内で運営される企業や、Umm Al Quwain Free Trade Zone（UAQ FTZ）に登録された企業に対しては、ドバイ指定フリーゾーンエリアでの商業用不動産所有が認められる政策変更が2025年に導入されました。これにより、在ドバイで事業展開する外国企業にとって、現地法人を介さずに柔軟な不動産利用が可能となり、投資や事業拠点拡大の選択肢が広がっています。
遵法環境整備：違法賃貸・分割ユニット対策
規制強化の一環として、違法なパーティションユニット（分割住居）や過密住宅に対する取り締まりが厳格化されており、これが賃貸市場の健全化と住環境の安全確保につながっています。
まとめと投資家へのアドバイス
本稿で紹介したように、ドバイ不動産には、EJARIやDLD登記、RERA・DLDによる厳格な監督、Freehold制やOqood制度など多層的な法的保護が整備されています。日本人投資家にとって重要なのは、購入・賃貸・契約登記・登記確認・ライセンス業者利用など、各ステージでリスクを回避するチェックポイントを押さえることです。信頼できる現地業者との連携と、制度の理解なしには安心できる投資はできません。法的基盤を正しく把握し、最適な判断を行いましょう。
